Ganz simpel: Die Immobilienertragsteuer
Die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) ist ein wichtiges Thema für alle, die in Immobilien investieren oder Immobilien verkaufen möchten. Sie wurde eingeführt, um Spekulationen auf dem Immobilienmarkt einzudämmen und sicherzustellen, dass Gewinne aus Immobilienverkäufen angemessen besteuert werden. In diesem Artikel erläutern wir die wesentlichen Eckpunkte und Details rund um die ImmoESt.
06.07.24
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Was ist die Immobilienertragsteuer?
Die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) ist eine Steuer, die auf Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien erhoben wird. Sie ist Teil der Einkommenssteuer und gilt als Nachfolger der sogenannten Spekulationssteuer, die es zuvor gab.
Wer muss die ImmoESt zahlen?
Grundsätzlich muss jede Person oder jedes Unternehmen, das eine Immobilie in Österreich verkauft, die Immobilienertragsteuer zahlen. Es gibt allerdings auch Ausnahmen, in welchen keine oder eine geringere ImmoESt anfallen. Mehr dazu weiter unten.
Wie berechnet man die ImmoESt?
Die Höhe der Immobilienertragsteuer beträgt grundsätzlich 30% des erzielten Gewinns aus dem Verkauf der Immobilie. Wie wird dieser jedoch errechnet? Der Gewinn errechnet sich aus dem Verkaufspreis abzüglich der Anschaffungskosten (also den eigenen Kaufpreis inklusive der Nebenkosten der Anschaffung) sowie eventueller Herstellungs- und Instandsetzungskosten. Außerdem dürfen die Kosten für die Selbstberechnung der ImmoESt und ein allfälliger Vorsteuerschaden vom Gewinn abgezogen werden.
Beispiel:
- Verkaufspreis: 500.000 €
- Anschaffungskosten: 370.000 € (inklusive Maklergebühr, Grunderwerbsteuer, Vertragserrichtungskosten)
- Instandsetzungskosten neue Gastherme: 8.000 €
Gewinn: 500.000 € – 370.000 € – 8.000 € = 122.000 €
Immobilienertragsteuer: 122.000 € x 30% = 36.600 €
Gibt es Ausnahmen von der ImmoESt?
Es gibt bestimmte Fälle, in denen keine oder eine reduzierte Immobilienertragsteuer anfällt:
- Hauptwohnsitzbefreiung: Wenn die Immobilie ab dem Kauf mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt wurde oder innerhalb der letzten zehn Jahre mindestens fünf Jahre als Hauptwohnsitz gedient hat, entfällt die Steuer.
- Selbsthergestellte Gebäude: Gewinne aus dem Verkauf selbst hergestellter Gebäude sind steuerfrei (allerdings nur das Gebäude, nicht der Grund und Boden), sofern sie nicht innerhalb von 10 Jahren zur Erzielung von Einkünften gedient haben.
Wer meldet und zahlt die ImmoESt?
Die Steuer muss im Rahmen der Steuererklärung gemeldet und gezahlt werden. In den meisten Fällen übernimmt jedoch der Notar oder Rechtsanwalt, der den Kaufvertrag des Verkaufs abwickelt, die Berechnung und Abfuhr der Steuer direkt an das Finanzamt. Dadurch wird sichergestellt, dass die Steuerpflicht korrekt und rechtzeitig erfüllt wird.
Fazit
Im Prinzip ist es also ganz simpel – die ImmoESt beträgt 30% auf den Gewinn des Verkaufs einer Immobilie. Wichtig ist, dass die Nebenkosten beim Ankauf sowie größere Investitionen in die Immobilie vom Gewinn abgezogen werden dürfen und jedenfalls überprüft werden sollte, ob eine der beiden Befreiungen vorliegt. Für weitere Fragen stehen wir Ihnen natürlich gerne telefonisch oder schriftlich zur Verfügung!
